Краткая юридическая консультация - Форум

Конкретной сложившейся практики по данной категории дел нет. В 2008г. Бабушкинский районный суд г. Москвы по иску Молчанова удовлетворил наши требования и обязал ДЭЗ заключить отдельные договоры с истцом и ответчиком (бывшей женой). Моя мотивация была следующая:
Во-первых, конституционные положения, в частности п. 1 ст. 15, ст. ст. 17, 18, 40, п. 2 ст. 55 Конституции, закрепляют недопустимость поворота к худшему, не отчуждаемость прав и свобод человека и гражданина, в том числе права на жилище. Отмена же действовавшего более 20 лет положения, предоставлявшего пользователям жилых помещений возможность регулировать спорные отношения посредством изменения договора найма путем раздела лицевых счетов, умалила свободу граждан в реализации права пользования жилищем по договору социального найма.
Во-вторых, Гражданским кодексом РФ допускается возможность изменения договора найма в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. п. 1, 2 ст. 459 ГК РФ). В силу ст. 451 ГК РФ изменить договор возможно, когда существенно изменились обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении. При этом изменение договора допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Возможность применения таких положений вытекает из п. 3 ст. 672 ГК РФ, который предусматривает субсидиарный порядок применения норм гражданского законодательства к договору социального найма.
В-третьих, согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, прямо предусмотренных Жилищным кодексом, но также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают их. Дело в том, что конфликтные отношения в семье, вызываемые различными причинами, в том числе низкими доходами членов семьи, желанием отомстить бывшим членам семьи за не сложившуюся семейную жизнь, могут отразиться на выполнении обязательств по оплате и содержанию жилища, что приводит к необходимости так называемого раздела лицевых счетов. Данные обстоятельства могут быть признаны судом существенными, ибо длительные неплатежи, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей могут лечь в основу расторжения договора с выселением проживающих в порядке, предусмотренном ст. 90, ст. 91 ЖК РФ, что повлечет за собой более серьезные последствия для обеих сторон, чем изменение договора социального найма.
Если будет установлено, что наниматель, члены его семьи, бывший член семьи в течение длительного времени фактически пользуются жильем раздельно, их разногласия по вопросам проживания, оплаты и содержания жилья порождают споры, сложились конфликтные взаимоотношения и никто из них не имеет других жилых помещений, а также отсутствует реальная возможность приобрести право пользования иным жилищем, то основания для изменения договора социального найма жилого помещения очевидны.
В-четвертых, в силу ст. 11 ЖК РФ изменение жилищного правоотношения является одним из способов защиты жилищных прав. И поскольку в законе нет прямого запрета на изменение договора, то такое изменение договора социального найма допустимо и может быть урегулировано приведенными нормами Конституции РФ, Гражданского и Жилищного кодексов РФ.
В-пятых, ст. 7 Жилищного кодекса предусматривает при невозможности использования аналогии закона определять права участников жилищных отношений исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, к которым относится необходимость обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий для беспрепятственного осуществления гражданами права на жилище (п. 1 ст. 1 ЖК РФ).
В-шестых, в соответствии со ст. 69 ЖК, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
         И последнее: судам следует устанавливать, когда был заключен договор социального найма. Если до 1 марта 2005 г. - то стороны вправе реализовывать свои права, вытекающие из ранее заключенного договора, в том числе и те, которые были предоставлены ЖК РСФСР.