Мысли юристов вслух

Недвижимость в ипотеку

Недвижимость в ипотеку

Операции с жильем с использованием ипотеки набирают популярность у граждан. Соответственно возникает немало вопросов по поводу их проведения. В данной статье я привожу ответы на самые распространенные вопросы, которые возникают при подготовке и совершении сделок с привлечением банковских кредитов для приобретения недвижимого имущества.
Могу ли я оформить ипотеку, не имея московской прописки? Если да, то обязателен ли первоначальный взнос?
– Ипотечные кредиты предоставляются банком по месту нахождения приобретаемой недвижимости. Поэтому отсутствие постоянной регистрации в Москве не препятствует тому, чтобы воспользоваться займом для покупки здесь квартиры. Наличие первоначального взноса необходимо: если раньше имелись программы, по которым можно было обойтись без него, то сейчас банки их не предлагают.
Можно ли уменьшить подоходный налог на величину выплат по ипотеке?
– Налогооблагаемая база уменьшается на ту сумму, которая пошла на уплату процентов по ипотечному кредиту. Кроме того, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при строительстве или приобретении дома, квартиры, доли в жилом помещении покупатель – в том случае, если он платит подоходный налог – может однократно получить имущественный налоговый вычет в размере затраченной суммы (но не превышающей 2 000 000 рублей). Для этого необходимо предоставить в налоговую инспекцию декларацию о доходах, оригинал и копию свидетельства о государственной регистрации права собственности, платежные документы, подтверждающие уплату денежных средств, справку с места работы о полученных доходах и уплаченных налогах, а также соответствующее заявление. Уполномоченные органы проведут проверку документов и выдадут уведомление о праве на возврат подоходного налога.
Если возникнет сложная ситуация и придется продать квартиру, приобретенную по ипотеке, за которую не погашен кредит, можно ли это сделать и какие существуют юридические особенности такой операции?
– При подобных сделках необходимо получить согласие банка-залогодержателя – такой пункт, как правило, прописывается в кредитном договоре. Но есть сложность: покупателю необходимо вернуть банку остаток долга, и только потом снимается обременение. Есть несколько схем проведения таких сделок. Одна из них заключается в следующем: в момент продажи такой квартиры деньги покупателя под контролем сотрудника кредитной организации закладываются в две банковские ячейки. После государственной регистрации сделки средства из одной ячейки (в размере остатка задолженности) забирает банк, он дает разрешение на снятие обременения, а деньги из другой ячейки получает продавец квартиры.
Если по какой-либо причине госрегистрация перехода права не происходит, то все средства из обеих ячеек покупатель возвращает себе.
Может быть и другой вариант проведения сделки: после того как банк заберет деньги из одной ячейки и снимет обременение, начинается регистрация перехода прав собственности. По ее окончании остаток средств из второй ячейки забирает продавец квартиры. В любом случае такая сделка представляет определенную сложность и необходимо обратиться за помощью к специалисту.
Можно ли получить ипотечный кредит на покупку новой квартиры под залог уже имеющейся?
– Да, есть ипотечные программы, позволяющие использовать в качестве обеспечения (то есть залога) не приобретаемую, а уже находящуюся во владении заемщиков жилплощадь. Размер ипотечного кредита будет зависеть от стоимости объекта, состава семьи, дохода и формы его подтверждения. После полной выплаты займа в собственности покупателя останутся обе квартиры.
Менеджер банка рекомендовал нам оформить ипотечный кредит с комбинированной процентной ставкой. Подскажите, пожалуйста, насколько это выгодно?
– Комбинированная процентная ставка по ипотечному кредиту имеет две составляющие: фиксированную и переменную. Суть в том, что сначала на определенный период времени для клиента действует фиксированная ставка, а затем она становится плавающей. В первые годы (конкретный срок каждый клиент может выбрать самостоятельно), что бы ни случилось, ставка остается неизменной. А затем она постоянно варьируется с учетом колебаний денежных индикаторов в различной валюте. В рублях это MosPrime и ставка рефинансирования Центробанка. Для кредитов в долларах — Libor. Основными преимуществами таких программ является тот факт, что постоянная часть комбинированной ставки ниже, чем по программам с фиксированной. Они ориентированы в первую очередь на тех заемщиков, которые нацелены погасить ипотечный кредит за 5–7 лет. Например, за счет продажи другой недвижимости или за счет дополнительных доходов. Так что здесь важно верно оценить свои финансовые возможности.
Автор:  Адвокат Белякова И.Н. (тел. 8-917-502-82-80)