Мысли юристов вслух

ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА НЕДВИЖИМОСТЬ. КАК МОЖНО ЗАКОННО ЛИШИТЬ СОБСТВЕННИКА ДОЛИ В КВАРТИРЕ.

ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА НЕДВИЖИМОСТЬ. КАК МОЖНО ЗАКОННО ЛИШИТЬ СОБСТВЕННИКА ДОЛИ В КВАРТИРЕ.

Долевая собственность – это право собственности на имущество, находящееся в собственности нескольких лиц с определением долей каждого из них.
Откуда появляется эта самая долевая собственность? Вариантов – масса. Один из самых распространенных – наследование несколькими наследниками имущества умершего. Кто-то продает части своей доли под прописку (оформляют это, как правило, договором дарения, чтоб обойти право преимущественной покупки других собственников) и т.п.
Итак, вы  - собственник доли в праве собственности на квартиру. Имеются другие сособственники долей, с которыми у вас по различным причинам отношения не сложились.
В этой и следующей статьях мы рассмотрим варианты дальнейшего развития событий, из которых вы сможете выбрать подходящий именно вам.   Думаю, что ситуацию, когда все собственники могут между собой договориться и соответственно, оформить свои договоренности в установленном законом порядке, рассматривать не стоит. Мы рассмотрим только случаи, когда договориться между собой у собственников вообще никак не получается.
Вариант 1.  Принудительный выкуп малозначительной доли.
Для начала стоит сказать следующее: понятие малозначительности доли действующим гражданским законодательством не разъясняется.    
В соответствии с Гражданским Кодексом РФ В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.  
На практике, это выглядит так: судья в каждом конкретном случае определяет, является ли доля малозначительной или нет. Каких-то железных правил по данному вопросу нет. Следует отметить, что есть вступившие в законную силу решения, прошедшие через все стадии обжалования, согласно которым и 1/12 долю не признавали малозначительной, и напротив, 1/4 долю признавали малозначительной.
На что суд обязательно обращает внимание, рассматривая споры о признании доли в имуществе незначительной и ее принудительном выкупе.
1.    Что представляет собой спорное помещение, и сколько квадратных метров жилой площади приходится на долю участника.
Суд учитывает, имеется ли в квартире такая комната, которая примерно соответствует количеству квадратных метров, приходящихся на долю собственника. Если в квартире есть подходящее помещение, то шансов на признание доли малозначительной практически нет.
Некоторые судьи, при рассмотрении таких споров, также учитывают соответствие социальной нормы представления жилых помещений, устанавливаемой органами субъекта РФ (например, Законом города Москвы от 14.06.2006г.) размеру общей площади, приходящейся на долю собственника.
2.    Основания приобретения доли в праве на квартиру.
Если доля приобреталась по договору купли-продажи, с соблюдением преимущественного права на покупку остальных собственников, суды, как правило, соглашаются на вселение в квартиру нового собственника и не признают его долю малозначительной.
Если же доля приобреталась по договору дарения, суды учитывают осведомленность получающего в дар долю лица о проживающих в квартире лицах, невозможность фактического совместного проживания с уже имеющимися собственниками, и нередко именно это закладывают в решение об удовлетворении требований о принудительном выкупе доли.
3.    Нуждаемость в использовании квартиры.
Суды обязательно учитывают, имеется ли в собственности у того лица, чью долю признают малозначительной, иное недвижимое имущество. Если есть в собственности хоть какие-то жилые помещения, даже находящиеся в других субъектах РФ, шансы на принудительный выкуп доли значительно увеличиваются.
На что еще следует обратить внимание.
Лишить собственника доли в праве собственности на имущество, не предоставляя ему компенсации, нельзя.
Собственник малозначительной доли утрачивает право собственности на долю только после получения компенсации за нее.
Таким образом, подавая иск о принудительном выкупе малозначительной доли в праве собственности, вам нужно сразу приложить к нему оценку рыночной стоимости доли, произведенную профессиональным оценщиком, а также доказать, что в случае удовлетворения ваших требований у вас есть достаточное количество денежных средств для выкупа этой доли. Вы можете положить деньги, достаточные для выкупа доли, на депозит нотариуса. Но можно сделать проще. И суды уже принимают это как доказательство достаточности денежных средств – вы можете предоставить выписку из своего банковского счета, на котором присутствует необходимая сумма.
Мы продолжим рассмотрение вопроса реализации прав собственников долей в праве собственности на квартиры в следующих статьях.

Адвокат Белякова И.Н.
+7-917-502-82-80