Мысли юристов вслух

Начитавшись совершенно разной информации в Интернете, многие пребывают в абсолютной уверенности, что продать свою долю в квартире без согласия других собственников невозможно. Однако это не так.

У других собственников действительно есть преимущественное право покупки доли в квартире. Что это значит?  Прежде чем продать свою долю в праве собственности на квартиру, вы должны на тех же условиях предложить ее купить остальным собственникам долей в данной квартире (сособственникам).  Но в жизни ситуации бывают разными: сособственники не проживают в этой квартире, и у вас нет их данных, или у вас настолько конфликтные отношения, что они в любом случае, и сами не купят, и другим будут всячески мешать.

Для того, чтобы Ваш договор купли-продажи доли зарегистрировали в ЕГРП (а переход права возникает только с момента государственной регистрации), Вам необходимо предоставить в государственный орган подтверждение соблюдения условия о преимущественном праве покупки.

Самое простое – получить от других собственников письменный отказ от покупки Вашей доли с подтверждением о том, что о продаже доли они были Вами уведомлены.

В случае если такой возможности нет, у вас есть следующие варианты.

Вы можете обратиться к нотариусу. Нотариус составляет заявление с предложением покупки другим сособственникам, вы в присутствии нотариуса его подписываете. После чего нотариус сам со своим сопроводительным письмом отправляет заказной почтой ваше заявление другому собственнику. По факту получения нотариусом отказа другого собственника от покупки или, что чаще бывает, возврата письма с отметкой почты о недоставлении письма адресату, нотариус выдает документ, подтверждающий соблюдение условия о преимущественном праве покупки.

Можно упростить решение данной проблемы. В настоящее время регистрирующие органы принимают в качестве документа, подтверждающего соблюдение условия о преимущественном праве покупки заверенный почтой текст телеграммы (заявления с предложением покупки) с отметкой почты о невозможности вручения телеграммы адресату. Возможно также предоставление заказного письма  с уведомлением о вручении, на котором стоят такие же отметки почты.

В случае если вы оформляете не договор купли-продажи доли, а договор мены, применяются те же правила.

Напоминаю, что если у Вас несколько сособственников и один из них согласен приобрести продаваемую Вами долю квартиры, то уведомлять остальных о продаже доли не обязательно.

Как обходят преимущественное право покупки доли?

Одним из самых часто практикуемых способов является оформление вместо купли-продажи договора дарения. Я однозначно не рекомендую поступать таким образом. В такой ситуации существует достаточно высокий риск признания сделки недействительной как притворной. Да и найти покупателя, который согласиться оформить дарение вместо купли-продажи крайне проблематично. Можно оформить передачу доли в качестве отступного, но последствия подобного шага будут такими же, как и при дарении, то есть сделка признается притворной со всеми вытекающими последствиями в виде ее недействительности.

Разновидностью первого варианта, но с меньшим риском является двухшаговая сделка. В чем она заключается?  Вы дарите покупателю какую-нибудь мизерную часть своей доли, тем самым он становиться таким же сособственником. А затем оставшуюся часть доли Вы ему продаете. Тем самым Вы соблюдаете преимущественное право покупки, и оспорить такую сделку уже крайне затруднительно. Но никто не гарантирует, что покупатель после того, как получит ничтожную долю в качестве дара, не откажется приобретать у Вас оставшуюся часть принадлежащей Вам доли.

Адвокат Белякова И.Н.

тел. 8-917-502-82-80

Способов мошенничества на рынке сделок с недвижимостью существует превеликое множество. Это и относительно безобидные, как например «зарабатывание на авансах», и совсем криминальные, связанные с безвестной (или не безвестной) пропажей собственников и пользователей квартир. И еще тысяча и один способ мошенничества, изобретенный гораздыми на выдумку аферистами для относительно безопасного отъема денег у не в меру доверчивого и наивного покупателя.

Например, «зарабатывание на авансах». Это предложение квартир и собирание предоплаты без намерения осуществить сделку купли-продажи.

Например, безвестная фирма (хрестоматийные «Рога и копыта») выставляет на рынок ликвидную квартиру по привлекательной цене. Естественно, на такую квартиру находится достаточно большое количество потенциальных покупателей. Как это заведено на рынке недвижимости, для подтверждения своего намерения приобрести квартиру и в качестве ее частичной оплаты покупатели вносят определенную денежную сумму. Причем, как это опять же заведено, указанная сумма вносится не непосредственно собственнику квартиры, а представляющему его посреднику (те самые «Рога и копыта»). И в день, когда счастливые покупатели уже собираются заключать договор купли-продажи, оказывается, что ни один телефон фирмы-посредника не отвечает, связаться с ней никакой возможности нет, а собственники квартиры о ее предполагаемой продаже ни слухом, ни духом не ведают.

При установлении всех обстоятельств, скорее всего выяснится, что аванс за квартиру внесен несколькими потенциальными покупателями, с каждым из них подписано соответствующее соглашение, и дальнейшие действия выливаются в выяснение отношений между несостоявшимися обладателями новой квартиры.

Но эту мошенническую схему нетрудно распознать. Мало кто из аферистов утруждает себя созданием атмосферы абсолютной достоверности.

Есть несколько явных признаков такого мошенничества.

Во-первых, это явно завышенный размер аванса. Дело в том, что уже давно никто и никому в качестве аванса не вносит большие денежные суммы. Все укладывается в 100 тысяч рублей (при цене квартиры от 5 миллионов это, сами понимаете, не критичная сумма), а в большинстве случаев и в 50 тысяч). Поэтому требование аванса в размере, скажем, 300 тысяч рублей или больше сразу должно вызвать  обоснованные сомнения в дальнейшей чистоплотности контрагента.

Во-вторых, всегда вносите аванс по месту нахождения агентства недвижимости, принимающего деньги.

Так всегда можно оценить как его финансовое состояние, так и присутствие на рынке. Нередки случаи, когда опытные риэлторы приезжают вносить аванс за квартиру на какой-нибудь гипотетический Новый Арбат, а в офисе нет ни компьютеров, ни телефонов, ни подтверждений присутствия компании на рынке (сертификаты, дипломы, иные характерные признаки риэлторской деятельности, очевидные для опытного агента). В таких случаях, внесение аванса с очень большой долей вероятности повлечет его потерю в полном объеме.

В-третьих, обязательно следует обратить внимание на соглашение, на основании которого агентство недвижимости действует от имени собственника жилого помещения и на соглашение о внесении аванса, которое предлагает подписать контрагент. Эти соглашения имеют, по сути, стандартный набор условий, который в тех или иных вариациях в них всегда присутствует. Отсутствие какого-либо из этих условий или наличие нестандартного всегда должно вызывать дополнительные вопросы и сомнения.

В-четвертых, вносить аванс, естественно, следует только при предоставлении подлинников правоустанавливающих документов и свежей выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Возможности современной компьютерной техники велики, и соорудить в каком-нибудь фотошопе  «ксерокопию» необходимого документа не представляет труда. Сделать «как бы» подлинник сложнее и куда более затратно. Поэтому если предъявляют подлинник документа, то вероятность его подделки гораздо меньше, чем подделки копии этого же документа. Ну а выписку из ЕГРП, подтверждающую изложенные сведения, в состоянии взять любой желающий, и стоит это в пределах 300 рублей. Вряд ли можно считать эту сумму чрезмерной за подтверждение важной информации. Тем более, отказ представителя собственника жилого помещения предоставить указанный документ явно будет свидетельствовать либо о его нечистоплотности (скрывает важные сведения – например то, что право на недвижимость перешло к кому-то другому, или то, что на жилое помещение наложено какое-либо обременение), либо об откровенной глупости и жадности, что тоже не способствует успешному проведению и завершению сделки.

Вообще, тонкостей при внесении аванса существует великое множество, и учесть все эти тонкости может только опытный специалист.

Очень распространены на рынке манипуляции, связанные с подделкой документов.

Самое простое – это подделать свидетельство о государственной регистрации права. Сейчас этого уже практически никто не делает. Во-первых, это достаточно трудоемкое занятие, а во-вторых, свидетельство о государственной регистрации права не является правоустанавливающим документом. Таким документом является только документ (договор, свидетельство о праве на наследство и т.д.) на основании которого это право возникло. Но даже и такие документы подделывают уже редко. Они зачастую двусторонние (как договоры), содержат отметку регистрирующего органа (Управление Росреестра, нотариус) и должны быть выданы по месту нахождения недвижимости (что сильно повышает шансы на их успешную проверку и подтверждение подлинности).

Таким образом, проверить эти документы не представляет труда.

Сейчас мошенники более склонны подделывать первичные документы, на основании которых возникает право на получение права собственности. Это, например, подделка актов записи гражданского состояния (ЗАГС) – свидетельства о рождении, о браке, об установлении отцовства и т.д. Они выдаются по месту жительства (нахождения) гражданина, который совершает это действие. И московскому нотариусу очень трудно проверить какое-нибудь свидетельство о рождении (тем  более, об установлении отцовства), выданное в каком-нибудь сибирском поселке или кавказском ауле. Да и не будут нотариусы, при практически полном отсутствии у них ответственности за свои действия, этим заниматься. А закончиться это может тем, что появится реальный наследник и потребует возврата себе жилого помещения, которое принадлежит ему по праву.

Соответственно, необходимо оценивать представленные контрагентом документы на предмет вероятного мошенничества. Те же самые свидетельства из непроверяемых мест – это очень высокий фактор риска. Трудно представить, что москвич или петербуржец поедет сочетаться браком в далекую деревню с труднопроизносимым названием. Или свидетельство об установлении отцовства из неместного ЗАГСа также должно вызвать серьезные подозрения.

В общем, не бывает легких путей к достижению жилищного благополучия, и на финишном пути следует быть предельно осторожными.

Адвокат Белякова И.Н.

тел. +7(917)502-82-80