Мысли юристов вслух

Приобретение квартиры с нарушением закона или нарушением прав третьих лиц

Приобретение квартиры с нарушением закона или нарушением прав третьих лиц

Острая проблема сегодняшнего дня: «Квартира приобретена по сделке, а затем открывается, что сделка произведена с нарушением закона или затронуты чьи – то права, о которых покупатель не знал»

Пример: квартира приобретена по сделке – договору купли- продажи. После совершения сделки, появляется гражданин который заявляет, что сделка незаконна и продавец не имел права продавать квартиру и требует возвратить квартиру назад согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ – последствия недействительности сделки. Вы возражаете и ссылаетесь на то, что не знали об этих обстоятельствах т.е. являетесь добросовестным приобретателем - ст. 302 ГК РФ.

Ситуация сложная и запутанная, но к сожалению часто встречающаяся. На этот вопрос ответил Конституционный суд РФ:
Постановлением от 21.04.2003 года № 6-П. «По делу о проверке конституционности положений п. 1и2 ст.167 ГК РФ, признано не противоречащими Конституции РФ содержащиеся в п.п. 1и2 ст .167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, обязанности каждой из сторон возвратить другой стороне всё полученное по сделке, поскольку данные положения по их конституционно – правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 302 ГК РФ- не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это прямо не предусмотрено законом».

Конституционный суд всё же сделал оговорку, что приобретатель при совершении сделки должен проявить разумную осмотрительность и осторожность. При нарушении этих условий вещь может быть истребована обратно. Но ст. 302 ГК РФ вступает в противоречие со ст .ст. 167 и 168 ГК РФ.В силу ст. 168 ГК РФ сделка ничтожна, а в силу ст. 302 ГК РФ сделке придаются правовые последствия. Эти противоречия очень часто и используются при возбуждения иска в суде о признании договоров купли-продажи недействительным. Такую практику Конституционный суд отверг, указывая на то, что п.п.1 и 2 ст. 167 ГК РФ , где оговорены последствия ничтожной сделки, не распространяются на добросовестных приобретателей. Разобраться в такой сложной правовой ситуации смогут только профессиональные юристы, ибо просто гражданину сложно распутать клубок юридических понятий.