Мысли юристов вслух

Действительность какая она есть

Действительность какая она есть

ПРОБЛЕМЫ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ИЛИ КАКАЯ ОНА ЕСТЬ
Недавно в своей практике столкнулся с явлением, которое ещё раз подтвердило моё убеждение , что у нас не только фальшивые сделки, в своём большинстве , но и сами субъекты в этих правоотношениях ложные естественно. И ведь самое интересное это то, что существуют, деятельность ведут, надувают щёки, пыхтят и , что еще интересней всего сами ведь убеждены . глубоко убеждены в том, что они естество, а не фальшь. Вот этот случай и толкнул меня к исследованию этого явления, правда об этом меня попросил один из председателей такого ПИКа, дабы ему в действительности захотелось понять что он и кто он вот уже на протяжении нескольких лет. Вот записка которую я ему направил. Правда она теперь уже с некоторыми небольшими изменениями и комментариями.

«ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ» ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ
КООПЕРАТИВОВ ( ПИКов) С ЦЕЛЬЮ  ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ ЕГО ЧЛЕНАМИ
    Для начала товарищу председателю необходимо было сообщить , что в настоящее время деятельность так называемых паевых инвестиционных кооперативов с целью приобретения жилья заинтересовала  не только власти, но и правоохранительные органы.
Для того чтобы разобраться с теми последствиями, к которым приводит деятельность некоторых из них, вначале следует понять, насколько правомерна их деятельность.
Следует сказать сразу, что такая организационно-правовая форма юридического лица, как потребительский (паевой) инвестиционный кооператив (ПИК), в гражданском законодательстве России отсутствует. Но в данном случае для начала  необходимо определиться с тем, какие нормы права хотя бы применять по аналогии, так как сложившаяся ситуация с таким явлением требует своего юридического толкования.
Вначале  обратимся к общим нормам. В соответствии со статьей 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. То есть указанные  кооперативы относятся к категории некоммерческих юридических лиц. При этом в соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 12.01. 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» он не распространяется на потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется нормами ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами.
Тогда согласно ст. 50 ГК РФ  применяется положение, в соответствии с которым ПИК в качестве некоммерческой организации представляет собой юридическое лицо, не имеющее извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющее полученную прибыль между участниками.
Дальше надо определить, может ли применяться в отношении ПИК какой-либо закон или правовой акт, который регулирует их деятельность.
Существует такая группа потребительских кооперативов, как так называемые кредитные. Они действуют на основании Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 117-ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан», в соответствии со ст. 4 которого они представляют собой потребительский кооператив граждан, созданный указанными лицами, добровольно объединившимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи.
Люди, вступающие в кредитный кооператив, передают ему в пользование личные сбережения, при этом за использование этих сбережений кооператив производит соответствующую оплату. Из внесенных денежных средств и средств самого кооператива формируется фонд денежной взаимопомощи. Из него предоставляются займы членам кооператива, которые в большинстве случаев являются процентными. Таким образом, основное различие этих двух видов кооперативов состоит в том, что:
1. кредитный кооператив выплачивает гражданам проценты за пользование предоставленными денежными средствами;
2. ПИК взимает денежные средства без этих выплат.
Видим , что принципы деятельности различные.
 Различие имеется даже в некотором формальном моменте. Согласно п. 3 ст. 4 указанного Закона наименование кредитного потребительского кооператива граждан должно содержать соответствующее словосочетание «кредитный потребительский кооператив граждан». ПИК данный термин не используют. Можно сделать вывод о том, что ПИК нельзя причислять к этой группе потребительских кооперативов. Тогда обратимся к такой относительно новой форме кооперативов, как жилищно-накопительные. Они создаются и действуют в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее — ФЗ «О ЖНК»).
В соответствии со ст. 2 указанного Закона жилищный накопительный кооператив  — это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Заявленные ПИКом цели соответствуют данной в Законе формулировке. Фактически, эти кооперативы осуществляют деятельность по привлечению денежных средств граждан и дальнейшему использованию их на приобретение жилых помещений.
 По сути, участники  жилищно-накопительного кооператива, и члены ПИКа объединяют свои средства, чтобы решать жилищные проблемы членов кооператива по очереди. При этом средства третьих лиц (инвесторов) для строительства дома или приобретения жилья на вторичном рынке недвижимости не привлекаются.
Кроме того, ни жилищно-накопительный кооператив, ни ПИК не занимаются в качестве своего основного вида деятельности строительством нового жилого дома . В первую очередь их деятельность направлена на приобретение квартир для пайщиков в уже построенных или строящихся домах. Исходя из данного определения, в указанной статье деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, она представляет собой привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан — членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений  в целях передачи их в пользование и, после внесения паевых взносов в полном размере, в собственность членам кооператива. То есть указанное жилье изначально передается членам кооператива:
— в пользование — согласно ст. 29 указанного Закона передача осуществляется непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение;
— в собственность — на основании ст. 30 Федерального закона только после выплаты членом кооператива паевых взносов в полном размере.
Вот на этом  данном положении построена схема части ПИКов, и в этом они видят свои преимущества. Некоторые из них заявляют о том, что в отличие от ЖНК данный вид кооперативов не предполагает выплату полной суммы паевых взносов для получения жилья в собственность. Для этого достаточно оплатить ПИКу установленный в  уставе кооператива объем выплат, по достижении которого кооператив в обязательном порядке приобретет необходимое жилье в собственность уже не кооперативу, а заинтересованному члену кооператива. Основная цель кооператива состоит в удовлетворении потребности членов в приобретении недвижимости.
Для этого ПИК может:
— привлекать финансовые средства и материальные ресурсы членов кооператива;
— оплачивать за счет членов кооператива стоимость определенных объектов недвижимости;
— приобрести жилье в собственность кооператива, передать приобретенное для члена кооператива и даже не полностью оплаченное им жилье ему в собственность в дальнейшем;
— при этом между кооперативом и его членом оформляется договор залога указанного объекта недвижимости.
То есть в основе этой системы лежит следующий принцип: денежные средства члена кооператива, не получившего пока еще право на приобретение жилья, используются кооперативом на приобретение недвижимости другим пайщикам, которые вступили в кооператив раньше и право на получение жилья уже приобрели.
После того как необходимая сумма накоплена, член кооператива получает право на подбор квартиры, которая затем приобретается кооперативом.
Таким образом, член ПИК проходит два основных этапа участия в данной схеме:
— накопления сбережений;
— кредитования кооперативом приобретения жилья.
При этом у члена кооператива, находящегося на этапе накопления, право получения займа или ссуды возникнет только после прохождения им установленного ПИКом первоначального значения суммы накоплений . А процентные ставки устанавливаются самим кооперативом автономно, независимо от колебаний финансового рынка и пожеланий члена кооператива.
Дальше возможны варианты, которые должны быть оговорены в договоре:
— квартира либо приобретается в собственность кооператива, а будущий собственник заселяется в нее по договору безвозмездного пользования либо аренды до оплаты полного размера пая (что в общем-то уже предусмотрено Федеральным законом «О ЖНК», и поэтому ПИК в данном случае не имеет никаких преимуществ ;
— жилье приобретается в собственность члена кооператива с одновременным оформлением и государственной регистрацией залога (ипотеки). Залогодателем является член кооператива, который вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением, а значит, может проживать в нем и использовать с соблюдением соответствующих требований.
Именно вторая схема наиболее привлекательна для большинства граждан — будущих членов ПИК, и потому ловко используется большинством кооперативов. Риск со стороны ПИК минимальный — ведь объект недвижимости находится в залоге. В случае неоплаты можно обратить на него взыскание. Взыскание по требованиям залогодержателя  обращается на заложенное имущество по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд . Ранее , до января 2005 г., в случае если заемщик ,он же член кооператива, регистрировался в этом помещении сам или со своей семьей, то на основании п. 1 ст. 446 ГПК РФ, действовавшей в прежней редакции, выселить их или обратить взыскание на это помещение было невозможно. Причина состояла в том, что обращать взыскание на жилое помещение(его части) нельзя, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно являлось единственным пригодным для постоянного проживания помещением. И эта норма действовала даже в отношении жилья, заложенного по договору об ипотеке.
После внесения в ГПК РФ необходимых изменений ситуация была выведена из тупика. Сейчас действует иная норма, в соответствии с которой взыскание по исполнительным документам может быть обращено, в частности, на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, при условии, что указанное помещение является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Таким образом, ПИК в качестве залогодержателя  вправе обратить взыскание на приобретенное жилье, заложенное по договору об ипотеке. По мнению сотрудников ПИК, механизм приобретения жилья с их помощью имеет ряд преимуществ по сравнению с иными способами ( участие в долевом строительстве и др.):
— для вступления в ПИК чаще всего не требуется никаких документов, кроме паспорта, не нужны поручители, нет необходимости в предоставлении справок о доходах;
— денежные средства, которые готов предоставить кооператив, относительно низкая, процентная ставка по ним значительно ниже ставки, которая начисляется банками;
— жилье чаще всего будет приобретено в собственность члена кооператива уже после накопления или единовременного внесения определенной части его стоимости. При этом как собственник, так и члены его семьи могут быть в нем зарегистрированы. Но это все так как написано и как хотелось бы .
     Как зачастую происходит на практике
Не тайна тот факт, что в данные кооперативы часто вступают люди, которым либо не хватает наличных средств на покупку жилья и при этом они остро нуждаются в заемных средствах, либо нет возможности получить необходимый кредит в банке по причине его недоступности. Для того чтобы вступить в кооператив, необходимо подать заявление по установленной форме с приложением необходимого минимума документов, заключить соответствующий договор и начинать выплачивать денежные средства.
Оплачивать в стандартном случае необходимо:
— вступительный взнос, который оплачивается разово и представляет собой денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием конкретного гражданина в члены кооператива;
— членские взносы — они вносятся членами кооператива периодически, предназначены для покрытия расходов, связанных с осуществлением кооперативом своей деятельности, то есть должны обеспечивать жизнедеятельность кооператива как юридического лица;
— паевые взносы — это денежные средства, которые вносятся членом кооператива для дальнейшего приобретения ему объекта недвижимости в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором.
После того как член кооператива выплачивает кооперативу в качестве паевых взносов(членские в данном случае не засчитываются) определенный процент от стоимости жилья, которое планирует купить с использованием заемных средств, он, наконец, получает право на получение необходимой ссуды от ПИКа.
Но с учетом постоянного роста этой стоимости член кооператива может достаточно долго вносить паевые взносы в надежде достичь того уровня, который необходим для получения займа. Даже по достижении указанного порогового значения приобретение будет возможным только при условии наличия достаточного количества денежных средств в паевом фонде кооператива. То есть только тогда, когда в паевом фонде для предоставления взаимной финансовой поддержки имеется достаточное количество денежных средств, член кооператива сможет получить необходимую для приобретения жилья сумму. А этот фонд формируется только из паевых взносов членов кооператива (как вновь вступающих, так и тех, кто получил жилье и продолжает оплачивать паевые взносы). Те средства, которые уже были внесены членом кооператива, рассчитывающим на приобретение жилья, в лучшем случае уже затрачены на удовлетворение потребностей предыдущих членов кооператива. В идеале для того, чтобы постоянно пополнять паевой фонд кооперативу, нужны регулярно вступающие в него новые члены. Вот тут через некоторое время и наступает тупик. Исходя из этого, возникает еще одна проблема. Каким образом кооператив может произвести выплаты в том случае, если член кооператива принимает решение о выходе из его состава и планирует получить накопленные им денежные средства? Источником выплат, как и в первом случае, могут служить паевые взносы других членов кооператива. При их отсутствии выплаты произведены быть не могут, сроки, предусмотренные договором, будут нарушены. И вот тут люди попадают в ситуацию STOP-выхода нет.
Еще одно нарушение, которое часто возникает на практике, состоит в том, что кооперативы (кооп-операторы) сознательно не предоставляют будущим членам кооператива объективной и достоверной информации о фактическом положении дел в кооперативе.
Так как, по мнению сотрудников ПИКов, они не обязаны в соответствии с ФЗ «О ЖНК» предоставлять информацию контролирующим органам (ФСФР), касающуюся их финансовой устойчивости, то все сведения отнесены ими к категории коммерческой тайны, которая в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2004 г. N 98-ФЗ «О коммерческой тайне» представляет собой конфиденциальность информации, позволяющей ее обладателю при существующих или возможных обстоятельствах увеличить доходы, избежать неоправданных расходов, сохранить положение на рынке товаров, работ, услуг или получить иную коммерческую ( как , а ) выгоду. Но беда  вся в том , что коммерческая тайна не относится к деятельности некоммерческих организаций, ибо два слова исключают друг - друга. .Эти и другие нарушения были названы, по словам руководителя управления по экономической безопасности правительства Москвы Александра Корсака, в обращениях граждан. Ими поднимаются вопросы длительной задержки либо отказа от выплаты кооперативами ссуды на приобретение недвижимости, невыплаты накопленных взносов при выходе из кооперативов, не предоставления членам кооперативов информации о фактическом количестве пайщиков и финансовой состоятельности кооператива, другие нарушения. И ведь ликвидировать нельзя по причине порождения ещё одной социальной проблемы.
     Ещё одна беда это правовая безграмотность подавляющего большинства граждан. Ни какими договорами правоотношения сторон в данном случае не устанавливаются, их просто не должно быть в природе там где есть членство и устав. Жилье каждому члену кооператива приобретается за счет его собственных средств, а также средств других участников ПИКа, поступающих в общий паевой фонд. В связи с тем, что права граждан, вступающих в ПИК, законодательно не урегулированы, взаимоотношения кооператива как юридического лица и членов кооператива (а также соискателей и будущих членов) строятся исключительно на основании учредительных документов кооператива (в частности, его устава), а также в соответствии с условиями договора, заключаемого указанными сторонами. Этот документ максимально прорабатывается кооператорами и содержит порядок урегулирования практически всех возникающих на практике вопросов и спорных ситуаций. В нем расписаны и установлены порядок платежей (оплаты вступительного, членских, паевых взносов), порядок приобретения членами кооператива права на взаимную финансовую поддержку, приобретения объектов недвижимости в собственность членов кооператива или кооператива .
     Но все вопросы, касающиеся срока приобретения недвижимости, ее характеристики и стоимости, определены как ориентировочные и должны быть конкретизированы сторонами в дальнейшем путем заключения дополнительных соглашений. По логике вещей это кажется естественным. Не могут же стороны договора определить, какая именно квартира, по какому адресу и по какой цене будет продаваться на момент оплаты членом кооператива необходимого порогового размера паевого взноса.
И в этом состоит главная проблема члена кооператива. Даже при соблюдении им индивидуального графика рассрочки платежей инфляция и неизбежный рост цен на квартиры может до бесконечности долго откладывать момент, когда он достигнет того процента от стоимости квартиры, при котором у него возникнет право на получение ссуды. Далее. В договоре очень подробно и основательно рассматриваются  последствия нарушения членом кооператива своих обязательств. Ответственность его выделена в отдельную главу, которая включает в себя, например:
— уплату так называемых целевых взносов — по сути, это штраф, который предлагается оплатить члену кооператива, в противном случае «правление кооператива в порядке, установленном уставом кооператива и настоящим договором, вправе принять решение об исключении такого члена кооператива из кооператива»;
— перенос времени подбора недвижимости после предполагаемого срока, предусмотренного выбранной членом кооператива программой, при условии погашения всех задолженностей за каждый месяц просрочки и т.п.
Обращаю внимание на тот факт, что встречная ответственность кооператива в данном случае отсутствует. Она не установлена в договоре даже за нарушение такого существенного обязательства, как предоставление ссуды после выплаты членом кооператива необходимой для приобретения жилья части паевого фонда. Но на самом деле  ПИКи опутывают всякими договорами членов , как паутиной. И на самом деле смешно то, что руководство и члены думают , что все это имеет юридическое значение.
Но вот вопрос - какие же правовые последствия будет иметь факт неисполнения кооперативом своих обязательств.  Ситуацию, когда гражданин — член кооператива — принимает решение о выходе из состава кооператива. При этом он имеет право на возврат внесенных паевых взносов (чаще всего договором или уставом кооператива предусмотрено, что ни вступительный взнос, ни членские взносы возврату не подлежат). С момента выхода, подтвержденного документально (официально зарегистрированное заявление, либо уведомление, либо протокол собрания членов кооператива — в зависимости от того, какой порядок предусмотрен уставом или договором), либо с момента истечения срока возврата, оговоренного сторонами при вступлении гражданина в состав кооператива, у кооператива возникает обязательство по выплате денежных средств, то есть денежное обязательство кооператива.
Статьей 395 ГК РФ предусмотрена ответственность за неисполнение денежного обязательства.
За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства.
Если убытки, причиненные кредитору (гражданину — бывшему члену кооператива) неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают причитающуюся ему сумму процентов, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок При этом необходимо учесть, что кооперативы, в отличие от кредитных учреждений, не могут предоставить гражданам  гарантий. Ведь на достаточно длительный период времени именно граждане — члены кооператива, осуществляют кредитование его деятельности. Из их средств кооператив предоставляет займы и ссуды другим лицам, оплачивает собственные расходы на содержание и т.д.  Вот и вся ответственность кооператива !Беда одного и счастье другого состоит в том, что, несмотря на то, что кооперативы гарантируют исполнение своих обязательств на словах, на деле — лица, вступающие в их состав и вкладывающие сейчас свои деньги, не защищены в правовом плане.
Одним из серьезных минусов является тот факт, что действующим законодательством не предусмотрено такое юридическое лицо, как потребительский(паевой) инвестиционный кооператив.
Порядок его создания, деятельности ничем не регулируется. То есть на практике действует определенная схема. Но никаких правовых последствий в случае возникновения каких-либо проблемных ситуаций законом не предусмотрено, а поэтому лица, участвующие в этой системе-схеме, ничем не защищены.
ФЗ „О ЖНК“ в качестве определяющего признака установил факт использования кооперативом в своей деятельности жилищных накоплений граждан на приобретение или строительство жилых помещений на территории РФ в целях передачи их сначала в пользование, а после внесения паевых взносов в полном размере — в собственность членам кооперативов.
Так как этим Законом установлены серьезные гарантии защиты прав и законных интересов указанных лиц, ответственность кооперативов, требования по обеспечению их финансовой устойчивости и по осуществлению контроля за их деятельностью, представители ПИК считают, что под действие этого Закона они не подпадают. При этом существенным называют тот факт, что ПИКи предоставляют жилье в собственность после выплаты части паевого взноса с одновременным оформлением залога, а в соответствии с ФЗ „О ЖНК“ оно может быть предоставлено после внесения паевых взносов в полном размере.
Но, во-первых, в своей деятельности ПИКи используют оба варианта оформления жилья, во-вторых, квалифицирующим является все же не момент предоставления жилья в собственность, а факт привлечения денежных средств населения с целью дальнейшего получения ими жилья. Исходя из этого, деятельность ПИКа должна регулироваться указанным Законом, но для этого в него должны быть внесены соответствующие дополнения.
Но даже если исходить из того, что ПИКи не подпадают под его действие, что сомнительно, хочется обратить внимание на следующее. Статьей 57 ФЗ „О ЖНК“, вступившего в силу 1 апреля 2005 г., предусмотрен ряд переходных положений.
Так, согласно п. 2 и п. 3 указанной статьи учредительные документы кооперативов и иных организаций, созданных до 1 апреля 2005 г. и осуществляющих деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, за исключением учредительных документов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, с 1 апреля 2005 г. применяются в части, не противоречащей указанному Федеральному закону. А в течение года со дня его вступления в силу (то есть до 1 апреля 2006 г.) они подлежат приведению в соответствие с ним.
Если же указанные организации не привели свои учредительные документы в соответствие с этим Федеральным законом в указанный срок, они не вправе осуществлять деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений и подлежат ликвидации по решению суда на основании требований федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственной регистрации юридических лиц, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, а также иных органов государственной власти или органов местного самоуправления, которым право на предъявление таких требований предоставлено федеральным законом. Вопрос о том, кто пострадает в этом случае, в Законах не рассматривается. Но ликвидация кооператива как юридического лица повлечет прекращение его обязательств в соответствии со ст. 419 ГК РФ.
Исходя из этого, в учредительных документах ПИК, в частности в уставе, должны быть отражены существенные моменты указанного Федерального закона (конечно, при условии, что они созданы до 1 апреля 2005 г.).На деле в жизни ни один ПИК не привел свои документы в соответствие. Кроме того, в отношении иных организаций, созданных до вступления в силу ФЗ „О ЖНК“ и осуществляющих предусмотренную этим Федеральным законом деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, распространяются полномочия федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, и его территориальных органов. Именно он осуществляет контроль за деятельностью кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. В соответствии с Положением о Федеральной службе по финансовым рынкам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2004 г. N 317, этим органом является Федеральная служба по финансовым рынкам.
     Как уже стало ясно, ПИК представляют собой посредническую структуру, которая занимается аккумулированием и перераспределением переданных им денежных средств членов кооператива и больше ни чего. Исходя из этого, а также учитывая тот факт, что в жизни приобретение жилья путем членства граждан в тех или иных кооперативах является популярным и востребованным способом улучшения жилищных условий населения такие ложные организации процветают.
PS- вот почитал мой товарищ  записку такую и , что бы вы думали ни чуть не удивился.
Свобода всему , всего и вся !  Может граждане задумаются . Хотя … .

Укажите контакты и время когда вам удобно получить консультацию
Отправить
Выберите время и оставьте номер телефона, мы вам перезвоним.
Жду звонка
Вернуться к чату
Смотрите также